¿Cómo funciona el mercado de alquiler en Uruguay y Chile?

En los próximos días el gobierno propondrá una serie de modificaciones a la ley que regula los alquileres que tuvo media sanción del Senado y que será debatida próximamente en la Cámara Baja. Para abrir el debate Comunidad Real Estate consultó sobre el tema a dos especialistas de Chile y Uruguay. En los países vecinos ¿Se regulan los precios de los alquileres? ¿Cuánto y quién paga la comisión inmobiliaria? ¿Existe un descuento del impuesto a las ganancias? Todas las respuestas en este informe.

Los alquileres son objeto de debate ya hace varios años. Según la Defensoría del Pueblo de la Ciudad  un 32% de los porteños son inquilinos. Pero el dato más llamativo es que en 2001 era solo un 22%. La contracara es que en el censo de 2010 en Capital se registraron 43.000 propietarios menos que en 2001. En resumen, la cantidad de inquilinos aumentó y la de propietarios decreció. Como contrapartida lógica, esto se vio reflejado en un aumento del rol del alquiler en el negocio inmobiliario en detrimento de las operaciones de venta.

Este aumento de la demanda sumado a la inflación galopante de los últimos años provocó un aumento generalizado del precio de alquiler que afectó gravemente el bolsillo de los inquilinos. Para intentar mejorar esta situación se ha propuesto una nueva ley que regula el mercado de alquileres que fue aprobada en primera instancia. Por otra parte, los cambios en el impuesto a las ganancias reglamentados por la Afip recientemente, también se dirigen a aliviar el bolsillo del inquilino quien podrá descontar hasta un 40% de lo que paga mensualmente del total imponible.

Con la nueva sesión legislativa abierta se espera que el proyecto de ley de alquileres se trate en Diputados aunque el gobierno prepara modificaciones. Mientras tanto, inmobiliarios e inquilinos quedan a la espera de su impacto en el mercado.

Comunidad Real Estate quiso ampliar la perspectiva del debate y para eso consultó a dos especialistas, uno chileno y uno uruguayo, sobre cómo se manejan los puntos más polémicos que se debaten en Argentina actualmente, en estos dos países vecinos.

Julio Villamide es asesor inmobiliario con más de 40 años de experiencia y colabora con la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu). Por su parte, Víctor Danus es titular de la inmobiliaria chilena Prourbe y hace más de diez años trabaja en empresas inmobiliarias de nivel internacional.

Regulación de precios de alquiler 

Entre los puntos más importantes, el nuevo proyecto de ley argentino establece una actualización anual de los contratos a través de un índice ponderado que elaborará el Indec en base a la evolución de los índices de precios al consumidor (IPC) y el coeficiente de variación salarial (CVS), promediados en partes iguales. Esta actualización operará sólo si existe una inflación superior al 10%. Además, ya no se podría aumentar semestralmente sino una vez por año.

Julio Villamide explica que en Uruguay rige la libre contratación, es decir, los precios pueden pactarse bajo cualquier sistema de reajustes, el que libremente acuerden las partes: “El límite es el mercado pero lo habitual es que se ajusta por inflación cada 4 o 6 meses,  también hay quienes solo lo hacen una vez al año”, aclara Villamide. Es importante destacar que la inflación de nuestros vecinos rioplatenses es mucho menor a la argentina, alrededor del 8,5% anual.

Por su parte, Victor Danus describe una situación similar en Chile en donde tampoco hay una regulación de los precios por ley: “Es una práctica habitual que el aumento en el tiempo de los precios acordados estén sujetos a variación o ajuste y éste se establece indistintamente a través de la unidad de fomento o del índice de precios al consumidor”. La Unidad de Fomento o UF chilena es una unidad de cuenta similar a la UVA, creada recientemente en Argentina, que se ajusta por inflación. También en el caso de Chile la inflación es mucho menor a la argentina con un 2.7% anual en 2016 según parámetros del IPC.

Cobro de comisión por alquiler

En cuanto a las comisiones inmobiliarias la nueva norma argentina dispone que sean determinadas por ley de cada jurisdicción y, en caso de no estar reguladas, que no superen nunca el valor de un mes de alquiler. Estos últimos años las inmobiliarias cobraron entre uno y dos meses de alquiler como comisión.

Julio Villamide explica que en Uruguay la ley tampoco regula este tema aunque la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, establece dos meses de comisión, uno a cada parte. “Hay inmobiliarias que cobran menos o no cobran al propietario. Allí el problema pueden tenerlo con los colegas pero no con las autoridades”, aclara Villamide.

En la misma sintonía Victor Danus dijo que la ley chilena no establece nada al respecto pero por lo general el valor de la comisión es del 50% más IVA de un mes de arriendo, que pagan ambas partes sólo una vez.

Sobre descuentos en Impuesto a las Ganancias

Al igual que el proyecto de ley de alquileres, en diciembre se trató y aprobó la reforma al régimen de Ganancias. Entre otras modificaciones ahora se le permite deducir al inquilino una parte de lo que paga de alquiler. Para probar el pago se necesita de las facturas aunque gran parte de este mercado está en negro. El locador debería estar inscripto ante la AFIP, ya sea como monotributista o autónomo, declarar la operación en su presentación anual de Ganancias, pagar el impuesto correspondiente e incorporar los bienes alquilados a la liquidación de Bienes Personales. En cuanto al inquilino, podrá deducir de la base imponible de Ganancias hasta el 40% de las sumas pagadas de alquileres de inmuebles con un tope de $ 4.330 mensuales o $ 51.967 anuales.

Julio Villamide explica que en Uruguay sucede algo similar: los arrendatarios de viviendas pueden deducir una parte de los alquileres de su Impuesto a la Renta de la Persona Física (IRPF) equivalente a Ganancias en Argentina.

Por su parte, Victor Danus explica que en Chile no existe este tipo de beneficios.

Impuestos que paga el propietario

En Uruguay para el propietario el costo fiscal de la renta de capital generada por sus alquileres, tiene una alícuota neta de 10,5% sobre el alquiler. Adicionalmente paga una Contribución Inmobiliaria a la Municipalidad. Los impuestos municipales de puerta son a cargo del inquilino, al igual que las expensas algo que plantea una situación muy diferente a la Argentina.

Villamide agrega un ejemplo: “Un departamento de U$S 140.000, generará un alquiler equivalente a unos U$S 9.100 anuales y tendrá un costo municipal y fiscal de U$S 1.544/año, lo que representa una renta neta de 5,3% anual en dólares”. Además, como fomento para la construcción, los alquileres están exonerados del Impuesto a las Rentas de Capital y Patrimonio (Bienes Personales) por diez años luego de la finalización de la obra.

Por otra parte, en cuanto al nivel de evasión de estos impuestos el inmobiliario cree que es alto por los controles laxos de la autoridad reguladora. Sin dudas, la obligatoriedad reciente que tienen los inquilinos de pagar el alquiler en una cuenta corriente y el fin del secreto bancario en Uruguay podrían determinar a futuro que la evasión disminuya, pronosticó Villamide.

En Chile, Danus explica que los propietarios por arrendar generan impuestos por el total de los ingresos anuales  percibidos en su Global Complementario. Además, la ley obliga a dar factura o boleta a los dueños de la propiedad solo en el caso que se arrienden propiedades amobladas, gravando solo el mobiliario.

Situación general del mercado de alquiler 

Julio Villamide analiza que en 1985 la regulación del mercado de alquileres provocó que muchos propietarios sacaran las viviendas del mercado contrayendo la oferta. Actualmente el régimen de libre contratación ha tenido muy buenos resultados: “Los privados han invertido más de 10.000 millones de dólares en construir o comprar viviendas para alquilar, el tamaño del mercado de arrendamiento comenzó a crecer luego de 120 años de constante contracción y llegamos a hoy con una oferta y demanda estabilizada, pese a que esta último es enorme”, explicó Villamide. En cuanto a los precios han bajado en el último año un 1,2% en el Interior y 2,2% en Montevideo, en términos reales al igual que la rentabilidad que se ubica entre 6 y 7% anual, en dólares. “La Libre Contratación, que se recuperó plenamente en 1987, ya lleva 30 años de vigencia plena y eso ayuda a generar confianza a los inversores”, agregó el empresario.

Por su parte, Danus dijo que durante el año 2016 en Chile aumentó la demanda de alquiler debido a nuevas tendencias en vivienda: amigos que viven juntos, familias unifamiliares, menos hijos, postergación del casamiento, etc. En cuanto a los precios Danus explicó que a nivel macroeconómico Chile sufrió una contracción y las transacciones por arriendo reflejaron este cambio generando una baja en los precios sobre todo en los sectores de mayores ingresos. El inmobiliario aclaró que en particular, el aumento de stock en el segmento de oficinas fijó una tendencia con los precios a la baja.llaves3

Viviendas en Miami rentan 5,1% anual y sube interés de inversionistas chilenos

Compartimos una entrevista a nuestro gerente Víctor Danús realizada por El Mercurio, sección “Economía y Negocios” publicada el día sábado 21 de Enero, titulada: “Viviendas en Miami rentan 5,1% anual y sube interés de inversionistas chilenos”viviendas-miami

Perfeccionamiento e innovación para dar el “gran salto” en la gestión inmobiliaria

Les compartimos una nota sobre nuestro gerente general Víctor Danús, titulada – Perfeccionamiento e innovación para dar el “gran salto” en la gestión inmobiliaria – la cual fue publicada en la revista de la Cámara Española, distribuida como suplemento del Diario Financiero. victor-en-df-camara-espanola

Viviendas apuestan por una cada vez mayor automatización

Felipe Álamos
Clasificados Propiedades
El Mercurio

Hoy es usual que las viviendas -especialmente en los segmentos de alto valor- sean construidas con todas las redes necesarias para incorporar sistemas de última generación de audio, iluminación y seguridad, entre otros.


Cada día es más usual.
Carlos Becerra, gerente general de Audiosistema, afirma “que el usuario cada vez más quiere tener el control de su casa, saber cuánto se está consumiendo en materia de ahorro energético, visualizar las cámaras en forma remota, tener la temperatura y música deseada en algún cuarto específico o ajustar la iluminación desde su teléfono, que son las características principales de una casa inteligente. Le gusta tener todo integrado de una manera fácil e intuitiva, de manera de que cualquier miembro de la familia pueda interactuar con la tecnología”.
Por ello, afirma, cada vez es más común “que arquitectos y constructores incorporen en el proyecto de una nueva vivienda u oficina las canalizaciones necesarias para tener audio, imagen y wifi en todos los lugares de la misma, de manera que si el cliente el día de mañana desea incorporar alguna de estas tecnologías, no se encuentre con la sorpresa de que su casa no está preparada”.
Uno de los aspectos más novedosos, afirma, es el crecimiento de los sistemas de audio distribuido.
“Estos consisten en la implementación de audio en distintas zonas de una casa u oficina (living, terraza, piscina, quincho, etc.); el sonido proviene de una central donde convergen todas las canalizaciones de parlantes. Una de sus mayores ventajas es que si un usuario está escuchando música en el living y después decide relajarse en su dormitorio puede seguir escuchando la misma música sin interrupciones; además, en el caso de que se esté dando una fiesta y estén todas las zonas activadas, con el control mediante iPad o iPhone cada usuario puede oír música distinta y a distinto volumen”.
Esto ha ido acompañado también, por ejemplo, de una mejor gestión de las redes de iluminación, a través del uso de LED – como en el proyecto de viviendas económicas El Arrayán de La Ligua- y sistemas domóticos.
Según relata Eduardo Ugarte, ingeniero del proyecto Brisa de Costa Brava de Concón, “hasta hace poco las soluciones en iluminación interior debían ser resueltas completamente por el propietario una vez que adquiría una casa o un departamento, los cuales tenían muy pocos centros de luz y se terminaban haciendo varias modificaciones. Hoy, esta realidad ha cambiado, ya que se analiza antes de construir qué cantidad de iluminación se necesita en cada ambiente dependiendo del uso que tendrá, tanto para el día como para la noche, en completa conexión con la arquitectura”.
Así, cuenta que en el caso de Brisa de Costa Brava, “donde se trabajó un proyecto de iluminación pensado en tecnología LED, se entregaron algunos espacios ya con focos instalados como cocina, loggia, baños y terrazas. También hay espacios que están integrados a domótica o control desde un celular o tablet a distancia”.
Más presencia
Por su parte, Baltazar Sánchez, gerente de Desarrollo en Bórquez & Asociados, corredora chilena afiliada a Christie’s, afirma “que cada vez más se está incorporando la domótica en los proyectos inmobiliarios de todo segmento. Por ejemplo, en proyectos más baratos consideran robotización más básica, como el control de la calefacción, cámaras de seguridad o alarma. La domótica dejó de ser un producto de lujo al incorporar tecnología Bluetooth, ya que anteriormente esto se tenía que hacer por cables y eso requiere de obra civiles costosas y complejas”.
Explica que “lo principal ahora es la música, cámaras de seguridad IP, alarma de la casa, control de la calefacción y encendido y apagado de artefactos y luces de manera remota. Y la tendencia va a ser poder manejar todas las partes de la casa desde el teléfono o el computador, como poder abrir el portón eléctrico o encender el riego automático de la casa cuando se está de vacaciones”.
Dice que gracias a las nuevas tecnologías, el smartphone y el Bluetooth, podemos tener acceso a funciones muy complejas y útiles, que antes eran impensadas y muy costosas.
“Todo se ha ido dirigido hacia allá, a poder interactuar con la casa de manera más amable y óptima, así se puede gastar lo justo y necesario, teniendo el monitoreo de las partes y el control a distancia de estas”.
A su vez, Víctor Danús, gerente general de Prourbe, dice que como parte natural de la competencia de mercado, las inmobiliarias están incursionando en el campo de las nuevas tecnologías para ofrecer como incentivo a la comercialización de sus proyectos.
“Esto se potencia particularmente en propiedades sobre las 20.000 UF, donde las inmobiliarias están incorporando características de domótica, tales como calefacción e iluminación controlada a distancia, seguridad, aspirado y riego centralizado en casas e incluso en terrazas de departamentos, que forman parte cada vez más de un estándar que está avanzando en el mercado“.
Agrega que algunos departamentos incluyen como promoción televisores y sistemas de audio incorporado, que pueden tener también las prestaciones de automatización propias de la domótica.
Señala que estos avances son “más bien una tendencia que una exigencia, concentrada en propiedades de alto estándar. En el segmento de lujo en bienes raíces cobran relevancia todo tipo de prestaciones adicionales que pueda presentar la propiedad”.noticia-mercurio1

Exclusividad: la clave para gestionar tus propiedades en forma eficiente

Vender o arrendar una propiedad es una decisión importante en la vida de cualquier persona, ya que, en la mayoría de los casos, los bienes raíces son el capital más valioso que alguien puede poseer. Pero por la misma razón, si tenemos claridad en la decisión de rentabilizar nuestras propiedades, es importante considerar un consejo que no suele mencionarse: el valor de la exclusividad al contratar un corredor de propiedades.

En momentos de alta volatilidad de los mercados, las propiedades, tanto nuevas como usadas, se venden casi inmediatamente. Pero en ciclos económicos más lentos la labor de un agente inmobiliario competente se hace particularmente importante, tanto para el comprador como para el vendedor.

Para quien vende o arrienda, gestionar una propiedad por medio de un corredor de propiedades profesional significa confiar la realización del negocio a una persona con una combinación única de habilidades de venta y persuasión, conocimiento acabado del mercado inmobiliario, sus tendencias y factores; y manejo de los procesos legales y financieros necesarios para efectuar la venta o arriendo en forma segura y transparente.

Como explica Víctor Danús, gerente general de ProUrbe Chile, “para que una propiedad se venda y no quede en oferta eternamente, lo más importante es determinar un precio acorde con el mercado y el valor del suelo en el sector. En momentos en que la gente está más reticente a gastar dinero, el trabajo que realiza un corredor experto puede marcar la diferencia en este ámbito”.

Por lo mismo, muchas personas se ven tentadas a contar con la asesoría de muchos corredores al mismo tiempo, para “ponerlos a competir” por quedarse con la comisión del negocio realizado, y de esta forma acelerar el proceso. Así, no resulta inusual ver una misma casa con cinco o seis carteles distintos, muchas veces, inhabitada.

Contrario a lo que estas personas pensaron, resulta mucho más eficiente encargar tu propiedad a un sólo agente o agencia inmobiliaria competente, que a muchos que no siempre entregan un servicio de calidad. Incluso, en agencias que sí lo hacen, esta calidad se ve disminuida cuando compiten muchos agentes por la misma comisión.

“En estos casos entran a operar una serie de incentivos” señala Víctor Danús− “el cliente supone que al ingresar competencia los corredores, éstos se esforzarán más por concretar el negocio, pero al final sucede todo lo contrario, ya que el cliente olvida que la suya no es la única propiedad que manejan estos corredores, y que por una aversión natural al riesgo, siempre van a privilegiar las propiedades que manejan en forma exclusiva. Realizar una gestión profesional para la venta o arriendo de una propiedad es un trabajo que requiere tiempo esfuerzo y dinero, recursos que evidentemente son desperdiciados si la venta se concreta con otro corredor. Y al final, si todos piensan lo mismo, esta propiedad llena de carteles va quedando última en la lista”.

Por esta misma razón, incluso se recomienda que, al contratar los servicios de un corredor, el propietario deje de participar activamente en el proceso de publicación y oferta de la propiedad, por estas mismas razones. “Por eso aquí la clave está en recurrir a una agencia o agente inmobiliario con el cual podamos tener absoluta confianza”, añade el gerente de ProUrbe.

Agente inmobiliario agrícola: un nuevo aliado de confianza para los negocios en el agro

Sin duda alguna la industria agrícola y sus derivados es la principal fuente de riqueza no minera en nuestro país, más aún cuando es uno de los pocos rubros que, pese al actual ciclo económico, continúa creciendo con proyecciones sobre el 5% para este año, según estimaciones del ministerio de Agricultura.

El rubro agrícola ofrece interesantes oportunidades a lo largo de todo el país. Y aunque tu negocio puede crecer en tecnología, en recursos humanos y especialización; el suelo adecuado, su calidad, clima y ubicación son cosas que sólo se pueden elegir una vez: al momento de encontrar el terreno adecuado para desarrollar un emprendimiento.

Pensando en esta necesidad, la oficina ProUrbe Evolución de la ciudad de Curicó ha desarrollado un modelo de negocios único en Chile: el agente inmobiliario agrícola.

Los agentes inmobiliarios agrícolas son personas que vienen del mundo del campo. Son profesionales con formación en agronomía, agrimensura, riego y tecnologías, pero además, son personas que comprenden los códigos propios del rubro y sus formas de relacionarse, lo que les entrega cercanía y confianza a sus clientes.

Por otra parte, existen importantes diferencias en estrategias de venta y formas de hacer negocios, entre la gestión de propiedades agrícolas y el corretaje tradicional. “El tema agrícola es esporádico, la movilidad del mercado y la cantidad de unidades es mucho menor, por lo que se venden con menos frecuencia y los montos son grandes, por lo que no cualquiera puede acceder. Pero por lo mismo, las comisiones que se generan sin duda son interesantes”, señala Marcelo Nario, gerente de ProUrbe Evolución.

Hace poco más de un mes, el ingeniero agrónomo Pablo Soriano se interesó por este proyecto, y decidió sumar sus talentos al equipo de ProUrbe Evolución como agente inmobiliario agrícola. Según comenta, parte de su trabajo especializado consiste en determinar las oportunidades de negocio en la producción, conocer qué cultivos son rentables para cada zona y terreno.

Lo que más valora de este proyecto es “ poder manejar mi tiempo, independencia y estar en terreno”. Además, comenta que para ser un agente inmobiliario agrícola no sólo se requiere una especialización técnica: “se maneja la relación de otra forma, es una relación de confianza entre personas que trabajan en lo mismo, que tienen la necesidad de estar y vivir en el campo”.

Nario comenta que la idea surge desde el interés por predios agrícolas en la región del Maule, y ante la necesidad de diversificarse en el negocio inmobiliario, con un dinamismo relativamente bajo en el mercado de viviendas. Por eso, valora la flexibilidad que la red ProUrbe le entrega, lo que le permite implementar este innovador proyecto:

“Aquí en Curicó el precio de las viviendas es menor que en Santiago, por lo que vimos en este nicho una oportunidad interesante para distinguirnos. En ese contexto, sentimos que el modelo de negocios de ProUrbe nos daba más libertad para desarrollar este proyecto, considerando que por las características del mercado agrícola, se requieren algunos procedimientos especiales”, señala.

En sólo dos años de existencia, la oficina ProUrbe Evolución ya se ha consolidado como el principal referente de gestión inmobiliaria en la ciudad de Curicó, con proyección a toda la región del Maule. La meta hoy es llegar a ser además la voz más autorizada para quienes desean realizar inversiones en agricultura, o poner en venta sus terrenos productivos.

La Dehesa: sector suburbano de gran atractivo

La Dehesa

La Dehesa es un barrio con identidad propia y el anhelo de muchas personas, por su privilegiada ubicación. El gerente general de ProUrbe Chile, Víctor Danús, entregó un análisis sobre este sector para una edición especial de El Mercurio.

En los años 80 ir a La Dehesa significaba un viaje fuera de Santiago. Podías ver los caballos pasando por las calles, e incluso había que marcar larga distancia para llamar por teléfono desde Santiago. La Dehesa era básicamente un sector más del campo precordillerano.

Cuarenta años después, La Dehesa es un polo totalmente consolidado y con buenas vías de acceso. La llegada de centros comerciales, colegios, clínicas y una completa red de servicios, permiten que los habitantes de La Dehesa puedan desarrollar gran parte de su vida sin salir del sector. Las calles son anchas y arboladas, y la infraestructura vial está pensada para desplazarse en automóvil a todas partes.

La Dehesa tiene actualmente unos 70 mil habitantes -más del doble de su población en los años 90- que representan a su vez cerca del 70% de la población de la comuna de Lo Barnechea, que se caracteriza por una heterogénea composición social. Con todo, la comuna de Lo Barnechea está instalada año tras año entre las comunas con mejor calidad de vida según el Índice de Calidad de Vida Urbana, con marcadores sobresalientes en salud, medio ambiente y vivienda.

Más que ningún otro barrio en Santiago, La Dehesa encarna el concepto suburbano procedente de la cultura de Estados Unidos. Hacer del hogar un espacio en que la familia pueda vivir alejada de la experiencia ajetreada y a veces caótica de la vida en grandes ciudades. Este anhelado estilo de vida es uno de los factores que impacta directamente en la demanda por vivir en La Dehesa y, por ende, en el valor de sus propiedades. Continúa leyendo La Dehesa: sector suburbano de gran atractivo

Precio de casas usadas cercanas a mejores colegios según PSU superan las 10 mil UF

Las viviendas en venta que están próximas a los cincos establecimientos privados de mejor rendimiento académico en Santiago pueden costar hasta 12% más que otras de similares características pero ubicadas a más de un kilómetro de distancia de dichos recintos.

Fuente: María de los Ángeles Pattillo, El Mercurio

No es casualidad que en la mayoría de las descripciones de las casas y departamentos en venta se destaque si la propiedad es cercana a un colegio, sobre todo si este es de renombre. Según la firma Tasaciones.cl, en un radio de entre 600 metros y un kilómetro de distancia al establecimiento educacional, las viviendas usadas pueden subir hasta 12%, considerando otra de similares características pero fuera de ese rango.

“Se hace un bien más preciado porque todo el mundo quiere vivir en el sector donde está el colegio de sus hijos, pues aumenta la calidad de vida de la familia al acortar los tiempos de desplazamiento”, indica María José Bórquez, socia de Bórquez y Asociados y parte del directorio del Círculo de Corredores de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). Continúa leyendo Precio de casas usadas cercanas a mejores colegios según PSU superan las 10 mil UF

CHV noticias: Detalles de la lujosa casa que vende Leonardo Farkas

La casa del reconocido millonario nacional está a la venta. Y Chilevisión Noticias se puso en contacto con nuestro equipo para que les hablemos un poco del exclusivo mercado de viviendas de lujo en Chile.

Nos acompañan en la cámara nuestra querida agente inmobiliaria Susana Poblete y nuestro gerente general Víctor Danús.